פחת על השכרת דירת מגורים בישראל – כיצד מחשבים ומה השיטות השונות
כיצד חישוב הפחת מתבצע בפועל עבור דירות מגורים?
נסתכל קודם על עלות הנכס שרכשנו.
עלות הנכס מורכבת משני חלקים – המבנה (החלק הבנוי בנכס), והקרקע שעליה הוקם המבנה.
בממוצע, הקרקע מהווה כ1/3 מעלות הנכס, אך ישנם אזורים, במיוחד במרכז, שבהם הקרקע מהווה חלק משמעותי יותר. לעומתם, באזורי פריפריה, יתכן ועלות הקרקע תהווה מרכיב נמוך יותר מעלות הנכס.
לצורך המאמר נשתמש בדוגמא הבאה: נכס שנרכש בעלות של 1,500,000 ש"ח, כאשר 2/3 מעלות הנכס מיוחסת למבנה, ו- 1/3 לקרקע. לכן מרכיב המבנה שווה ערך ל- 1,000,000 ש"ח ומרכיב הקרקע שווה ערך ל- 500,000 ש"ח.
הירידה בשווי הנכס (הפחת), מחושבת באופן יחסי, ושיעור הפחת שניתן לדרוש תלוי בשיטת הפחת שבחרנו ונע בין 2% ל -4% (בהמשך נפרט על שיטות הפחת השונות).
שיעור הפחת המקובל בבנייה בישראל הוא לרב 4%.
שימו לב! ניתן לדרוש בפחת על הדירה כל עוד יש לנו עלות להמשיך ולהפחית ממנה. לדוגמא, במידה ורכשתם נכס בשנת 2000, ודרשתם פחת של 4% בכל שנה, המשמעות היא שעד שנת 2022, דרשתם כבר 88% מעלות המבנה (4% בכל שנה, למשך 22 שנה). לכן, ניתן יהיה להמשיך ולדרוש פחת עד שנת 2025 בה תגיעו ל100%.
אז מה עושים בכלל עם הפחת?
במידה ובחרתם במסלול מס אשר ניתן לדרוש בו פחת, הפחת שחושב מתווסף להוצאות המוכרות על הנכס, ומאפשר להוריד את חבות המס על ההכנסות מהנכס.
כך, במקרים מסוימים, יתכן והפחת על הנכס יגרום לכך שההוצאות יעלו על ההכנסות, ולא נידרש לשלם מיסים כלל על הנכס!
מהן השיטות השונות לחישוב הפחת?
ישנן שתי שיטות לחישוב פחת על הדירה, ולכל אחת מהן יש יתרונות וחסרונות.
תקנות רגילות לרכוש קבוע
- שיטה זו מאפשרת לדרוש את הפחת על מרכיב המבנה בלבד.
- ניתן לבחור בשיעור פחת של 4%-2%.
- במידה והדירה נרכשה לפני 2008, ניתן להצמיד את העלות שלה למדד עד 2007 (והחל מ 1982). לדירות שנרכשו החל משנת 2008 והלאה, לא ניתן להצמיד למדד.
- במידה ובחרנו במסלול שניתן לדרוש בו פחת, יש לדרוש את אותו שיעור הפחת בכל שנה.
לדוגמא, אם שיעור הפחת השנתי הוא 4%, ובחרנו בשיטה זו שמתחשבת בעלות המבנה בלבד, שהיא 1,000,000 ש"ח, אז הירידה בשווי הנכס היא 40,000 ש"ח (4% מתוך 1,000,000 ש"ח), ולכן ניתן לדרוש 40,000 ש"ח כהוצאה מוכרת. בנוסף, במידה והדירה נרכשה לפני שנת 2008, הפחת שחושב יוצמד למדד.
פחת לפי תקנות דירות מגורים
- שיטה זו מתייחסת לדירות מגורים בלבד, ומטרתה להוות תמריץ להשכרת דירות מגורים.
- ניתן לדרוש את הפחת על העלות הכוללת של הדירה (מבנה + קרקע).
- מקובעת לשיעור פחת של 2%.
- העלות מוצמדת למדד עד היום! (והחל מ 1979)
לדוגמא, רכשנו דירה ב- 1.1.1990 בעלות של 1,500,000 ש"ח. נכון לסוף שנת 2021 עלות הדירה לצרכי מס תהיה כ- 5,600,350 ש"ח לאחר הצמדה למדד.
אם נחשב פחת של 2% על העלות המעודכנת, נקבל כ- 112 אלף ש"ח לשנה שאותם ניתן לדרוש כהוצאה מוכרת.
על פניו שיטה זו נראית עדיפה, אך היא מגיעה עם מספר חסרונות:
- במידה ובחרנו בשיטה זו, לא נוכל לקבל את הטבת הפטור לאף דירה שברשותנו (במידה וההכנסות שלנו מתחת לתקרת הפטור) גם בשנים הבאות, ונצטרך להמשיך ולבחור בשיטה זו.
- את הפחת שדורשים ניתן לקבל רק על החודשים בהם הדירה הושכרה. במידה והדירה לא הושכרה במהלך כל השנה, הפחת שיתקבל יהיה יחסי למספר החודשים בהן הושכרה.
לדוגמא, אם הדירה הושכרה 9 חודשים מתוך השנה, אז נצטרך לכפול את הפחת ב- 9/12, או 0.75, כדי למצוא את הפחת שניתן לדרוש. - בעת מכירת הדירה, יתכן ונחויב במס שבח. כאשר נחשב את הרווח מהמכירה, החישוב יבוצע בין מחיר המכירה לבין העלות המופחתת של הנכס לאחר ניכוי הפחת שדרשנו במהלך השנים.
לדוגמא, אם רכשנו דירה ב- 1,500,000 ש"ח, דרשנו 1,000,000 ש"ח פחת לאורך השנים ומכרנו את הדירה ב- 2,000,000 ש"ח, אז העלות המופחתת של הדירה היא 500,000 ש"ח, ולכן הרווח מהמכירה הוא 1,500,000 ש"ח.
אז איזו שיטה עדיפה?
התשובה לכך תלויה מאוד במאפייני הנכס, ובתכנון המס העתידי שלנו.
מרגע שבחרנו באחת השיטות, אנחנו צריכים להמשיך בבחירה הזו במהלך השנים ולכן בחירה זו חשובה, וחשוב לנו שתבינו את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהשיטות
מה Alfie עושה עבורכם?
אנחנו נאפשר לכם לבצע דיווח תקין למס הכנסה, הכולל את מסלולי המס ושיטות הפחת שתבחרו.
לאחר הבחירה, אנחנו נחשב עבורכם את הפחת עצמו, וכמובן גם את המדד על הפחת, ובסיום, נגיד לכם האם אתם נדרשים בתשלום מס או לא.
במידה ויש לכם שאלות בנוגע לבחירת המסלולים, או בחירת שיטת הפחת, אל תהססו לפנות אלינו ונשמח לסייע!
