פחת על השכרת דירת מגורים בישראל – כיצד מחשבים ומה השיטות השונות
כיצד חישוב הפחת מתבצע בפועל עבור דירות מגורים?
נסתכל קודם על עלות הנכס שרכשנו.
עלות הנכס מורכבת משני חלקים – המבנה (החלק הבנוי בנכס), והקרקע שעליה הוקם המבנה.
בממוצע, הקרקע מהווה כ-1/3 מעלות הנכס, אך ישנם אזורים, במיוחד במרכז, שבהם הקרקע מהווה חלק משמעותי יותר. לעומתם, באזורי פריפריה, יתכן שעלות הקרקע תהווה מרכיב נמוך יותר מעלות הנכס.
לצורך המאמר נשתמש בדוגמא הבאה: נכס שנרכש בעלות של 1,500,000 ש"ח, כאשר 2/3 מעלות הנכס מיוחסת למבנה, ו- 1/3 לקרקע. לכן מרכיב המבנה שווה ערך ל- 1,000,000 ש"ח ומרכיב הקרקע שווה ערך ל- 500,000 ש"ח.
הירידה בשווי הנכס (הפחת) מחושבת באופן יחסי, ושיעור הפחת שניתן לדרוש תלוי בשיטת הפחת שבחרנו ונע בין 2% ל -4% (בהמשך נפרט על שיטות הפחת השונות).
שיעור הפחת המקובל בבנייה בישראל הוא לרב 4%.
שימו לב! ניתן לדרוש פחת על הדירה כל עוד יש לנו עלות להמשיך ולהפחית ממנה. לדוגמה, אם רכשתם נכס בשנת 2000, ודרשתם פחת של 4% בכל שנה, המשמעות היא שעד שנת 2022, דרשתם כבר 88% מעלות המבנה (4% בכל שנה, למשך 22 שנה). לכן, ניתן יהיה להמשיך ולדרוש פחת עד שנת 2025 בה תגיעו ל100%.
אז מה עושים בכלל עם הפחת?
אם בחרתם במסלול מס אשר ניתן לדרוש בו פחת, הפחת שחושב מתווסף להוצאות המוכרות על הנכס, ומאפשר להוריד את חבות המס על ההכנסות מהנכס.
כך, במקרים מסוימים, יתכן שהפחת על הנכס יגרום לכך שההוצאות יעלו על ההכנסות, ולא נידרש לשלם מיסים כלל על הנכס!
מהן השיטות השונות לחישוב הפחת?
ישנן שתי שיטות לחישוב פחת על הדירה, ולכל אחת מהן יש יתרונות וחסרונות.
תקנות רגילות לרכוש קבוע
- שיטה זו מאפשרת לדרוש את הפחת על מרכיב המבנה בלבד.
- ניתן לבחור בשיעור פחת שנע בין 2% ל-4%.
- אם הדירה נרכשה לפני 2008, ניתן להצמיד את עלותה למדד עד 2007 (החל משנת 1982). לדירות שנרכשו החל משנת 2008, לא ניתן להצמיד את עלותן למדד.
- אם בחרנו במסלול שבו ניתן לדרוש פחת, יש לדרוש את אותו שיעור הפחת בכל שנה.
לדוגמה, אם שיעור הפחת השנתי הוא 4%, ובחרנו בשיטה זו, המתחשבת בעלות המבנה בלבד, שעלותה 1,000,000 ש"ח, אזי הירידה בשווי הנכס היא 40,000 ש"ח (4% מתוך 1,000,000 ש"ח), ולכן ניתן לדרוש 40,000 ש"ח כהוצאה מוכרת.בנוסף, אם הדירה נרכשה לפני שנת 2008, הפחת המחושב יוצמד למדד.
פחת לפי תקנות דירות מגורים
- שיטה זו מתייחסת לדירות מגורים בלבד, ומטרתה לעודד השכרת דירות מגורים.
- ניתן לדרוש פחת על העלות הכוללת של הדירה (מבנה וקרקע).
- שיעור הפחת קבוע על 2%.
- העלות מוצמדת למדד עד היום (החל משנת 1979).
לדוגמה, רכשנו דירה ב- 1.1.1990 בעלות של 1,500,000 ש"ח. נכון לסוף שנת 2021 עלות הדירה לצרכי מס תהיה כ- 5,600,350 ש"ח לאחר הצמדה למדד.
אם נחשב פחת של 2% על העלות המעודכנת, נקבל כ- 112 אלף ש"ח לשנה שאותם ניתן לדרוש כהוצאה מוכרת.
על פניו שיטה זו נראית עדיפה, אך היא מגיעה עם מספר חסרונות:
- אם בחרנו בשיטה זו, לא נוכל לקבל את הטבת הפטור לאף דירה שברשותנו (אם ההכנסות שלנו מתחת לתקרת הפטור) גם בשנים הבאות, ונצטרך להמשיך ולבחור בשיטה זו.
- את הפחת שדורשים ניתן לקבל רק על החודשים בהם הדירה הושכרה. אם הדירה לא הושכרה במהלך כל השנה, הפחת שיתקבל יהיה יחסי למספר החודשים בהם הושכרה.
לדוגמה, אם הדירה הושכרה 9 חודשים מתוך השנה, נצטרך להכפיל את הפחת ב-9/12, או 0.75, כדי למצוא את הפחת שניתן לדרוש. - בעת מכירת הדירה, ייתכן שנחויב במס שבח. בעת חישוב הרווח מהמכירה, ההפרש יחושב בין מחיר המכירה לבין העלות המופחתת של הנכס לאחר ניכוי הפחת שדרשנו במהלך השנים.
לדוגמה, אם רכשנו דירה ב-1,500,000 ש"ח, דרשנו 1,000,000 ש"ח פחת לאורך השנים ומכרנו את הדירה ב-2,000,000 ש"ח, העלות המופחתת של הדירה היא 500,000 ש"ח, ולכן הרווח מהמכירה הוא 1,500,000 ש"ח ש"ח.
אם כך, איזו שיטה עדיפה?
התשובה לכך תלויה מאוד במאפייני הנכס ובתכנון המס העתידי שלנו.
מרגע שבחרנו באחת השיטות, עלינו להמשיך בבחירה זו במהלך השנים. לכן, בחירה זו חשובה, וחשוב לנו שתבינו את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהשיטות.
מה Alfie עושה עבורכם?
מערכת אלפי מאפשרת לכם לבצע דיווח תקין למס הכנסה, הכולל את מסלולי המס ושיטות הפחת שתבחרו.
לאחר הבחירה, המערכת תחשב עבורכם את הפחת עצמו, וכן את המדד על הפחת. בסיום התהליך, תקבלו מידע ברור בנוגע לחבות המס שלכם, כולל האם נדרש תשלום מס.
אם יש לכם שאלות בנוגע לבחירת המסלולים, או בחירת שיטת הפחת, אל תהססו לפנות אלינו ונשמח לסייע!
